두바이 부동산시장의 붕괴 시나리오

 

누구나 두바이를 방문하게 되면 부동산 건설산업이 두바이의 가장 큰 비즈니스임을 금방 느낀다. 두바이 확장공사에 동원된 수많은 타워 크레인이 곳곳에서 하늘로 치솟고, 고층건물, 고급호텔, 쇼핑몰, 도시 속의 도시, 대형 주거단지, 새로운 인터체인지, 인공섬 등 대규모 건설공사는 끝이 없다. 건설에 관심 있는 자들을 흥분시키기도 남을 두바이의 공사현장이다.

두바이의 부동산 건설은 이제 무모할 정도로 끝 없이 팽창해나간다. 그러면, 지금으로부터 3년 후인 2008년의 두바이 부동산 시장은 어떻게 변화될까? 결론부터 말하면 붕괴가 시작된다.

붕괴 조짐은 두바이에서 분양되는 아파트의 가격이 너무 높은 데서부터 발생한다. 마리나 아파트의 입주가 시작되었다. 전망이 별로인 방 2개짜리의 마리나 아파트 가격은 44만 불에 이른다. 내년에 완공될 팜 쥬메이라의 방 2개짜리 아파트는 47만 불에서 68만 불 사이로 분양되고 있다. 아파트를 필요로 하는 대부분의 고소득층 외국인이 구입하기에는 너무 벅차다.

단독주택과 비교해보자. "꿈속의 거리"라고 홍보하고 있는 미도우 (Meadow) 빌라는 대지 225평, 건평 113평짜리가 60만 불에 팔린다. 건축비를 평당 2,900불로 계산하면, 빌라의 건축비는 33만 불이 되며, 역으로 계산하면 땅값은 평당 1,200불이다. 미도우 빌라는 두바이 인터넷시티, 두바이 메디아 시티 등과 가까운 곳에 위치하고 있으며, 커뮤니티로서의 혜택을 본다. 그러나, 마리나 아파트의 땅값은 대개 평당 9,700불로 너무 높다. 결론적으로 아파트는 평당 건축비와 땅값이 더 싸야 됨에도 불구하고 높게 팔고 있다. 어떠한 경제논리로도 설명되지 않는다.

현재 입주율이 단지 20%인 마리나 아파트는 유령의 마을로 변하고 있다. 두바이 부동산 시장에서 개발이 가장 안된 지역임에도 불구하고 너무 비싸, 사람들이 입주하지 않으면서 붕괴의 조짐이 서서히 나타난다.

그 다음은 공급과잉으로 인한 붕괴이다. 2008년의 두바이 부동산 상황을 살펴보자. 현재 두바이에서는 5개의 대형 부동산 개발업체들이 15만개의 집을 짓고 있으며, 작은 규모의 개인 부동산 개발업자들도 약 3만개의 집을 공급할 예정이다. 향후 2-3년 이내에 새로운 부동산 개발계획을 고려하지 않더라도, 매우 보수적인 견지에서 보면 20만개의 집이 새로 들어설 것이다.

그러면, 두바이의 인구는 어떠한가? 총인구는 130만 명이다. 현재 50만 명의 중상류층 외국인들이 15만개의 아파트와 주택에서 임대하여 살고 있다. 30만 명에 달하는 노동자와 식모들은 집을 필요로 하지 않는다. 10만 명이 두바이 인근의 샤자와 아즈만 지역에서 출퇴근한다. 총각 혹은 단신으로 나와 있는10만 명은 조그만 아파트에서 산다. 30만 명의 아랍인들만이 주택을 소유하고 있다.

2007년부터 2008년 사이에 20만개의 집들이 시장에 나오면서, 이를 소화하기 위해서는 약 80만명의 노동자가 아닌 고소득층 외국인들이 두바이에 와야 한다. 이 의미는 또한 지금 살고 있는 고소득 외국인수의 2배정도로 많은 인원이 2-3년 내에 두바이에 들어와서 살아야 한다. 실현 가능성이 있는가? 상식적으로 판단하더라도 그 가능성은 전혀 없다.

공급과잉은 이 세상 어디에나 적용되는 잔인한 경제원칙이다. 공급과잉에 따른 부동산 버블의 붕괴조짐이 두바이에 밀어닥치기 시작한다. 현재 부동산을 소유한 사람의 경우, 은행이자 및 관리비용을 포함하여 연 11%의 이익이 발생하여야 본전이다. 대규모의 부동산이 대량으로 갑자기 공급되는 현 상태에서는 불가능하다. 선택은 단 하나, 가능한 한 빨리 팔아야 한다.

일부 부동산 중개업자들은 공급을 속이며, 일부러 "다 팔렸다"라는 식으로 시장을 교란시킨다. 사기 판매로 가격을 천정부지로 올린다. 두바이에는 약 2,500개의 부동산 중개업자가 설치며 공격적인 영업을 펼치나, 이들은 원래 부동산 중개전문가가 아니라 중고차 중개업자에서 전업한 사람이 대부분이다. 그들이 하는 마케팅은 손쉽게 돈을 벌 수 있다는 유혹만을 강조하며 광고하고 있다.

현지은행들 또한 문제점이 많다. 은행들은 부동산 건설투자에 대규모 자금을 융자하고 있으나, 이 융자 리스크에 대한 안전장치가 전혀 준비되어 있지 않다. 은행 CEO들도 이를 알고 있으나, 심각하게 생각하지는 않는다. 은행들이 부동산 개발업체들의 투자 리스크를 얼마나 잘 분석하고 있는지 의문이다. 부동산 개발업체에게 빌려준 은행 돈이 회수되지 않을 때, 은행 돈으로 부동산을 구입한 개인이 돈을 갚지 못할 때, 만약에 채무 불이행이 2008년에 시작된다면, 은행들은 어떻게 될 것인가?

중국의 유안화가 재평가되면, 장기적으로 달러 이자와 담보율은 급격히 올라가게 된다. 두바이의 부동산 금융시장은 매우 취약하며, 시간이 갈수록 더욱 취약해진다. 많은 사람들이 은행 융자를 통하여 집을 구매할 것이며, 그 이자 역시 높아질 수 밖에 없다. 수천명의 투자자들은 팔리지 않는 아파트를 소유함으로써 늪 속에 빠진다. 이것이 버블이 터지는 진앙지이다.

실제로 많은 외국인들은 프리홀드 (Freehold)이기 때문에 집을 산다. 프리홀드라는 의미는 첫 번째로 집을 구입한 외국인에 한하여 체류허가가 나와, 자유롭게 두바이에서 살게 한다는 것이다. 그 이후에 구입 혹은 양도받는 외국인에게는 해당되지 않으며, 현재의 두바이 법으로도 보장받지 못한다. 되팔래야 팔 수 없는 상태에 다다를 수 있다. 일부 은행에서는 프리홀드 아파트를 구입하는 외국인에 수십억 불을 융자하고 있다. 채무 불이행자가 속속 나타나게 되어 은행은 불안에 쌓이게 될 것이다.

말레이지아의 전직 부수상이며, 쉐이크 막툼의 대학 동문이기도 한 경제전문가 안와르는 2005년 5월 두바이를 방문, 부동산시장의 붕괴 우려에 대해 충고한 바 있다.

또한, 지난2005년 9월초 두바이의 "You Gov" 여론기관이 두바이 부동산 시장의 미래에 대한 여론조사를 거주민 대상으로 실시하였다. 그 결과에 따르면, 대상자의 반 이상이 향후 5년 이내에 두바이 부동산 시장은 붕괴될 것이라고 답하였다. 구체적으로는 대상자의 25%는 2년 이내, 34%는 5년 내에 붕괴된다고 답하였으며, 단지 8%만이 향후 10년 이내에는 부동산 시장이 붕괴되지 않는다고 답할 정도다. 중요한 것은 두바이에 살고 있는 나이 46세 이상, 연봉 10만 불 이상의 부유한 서방 외국인들의 대부분이 두바이 부동산시장은 5년 이내에 붕괴될 것으로 점치고 있다. 즉, 두바이 부동산시장의 주요 고객들은 집을 사지 않는다.

어느 날 갑자기 두바이는 도시 전체가 큰 공사현장으로 변하였다. 세계에서 가장 높은, 세계에서 가장 큰, 그리고 세계에서 가장 최첨단의 건축물을 건설하는 무모한 경쟁이 벌어지고 있다. 하늘을 향해 솟아 오르는 고층 건물들 속에, 두바이 부동산 시장 붕괴의 아찔함이 서려있다.

 

 

(최초입력: 2005년 10월 7일)